Tu AsesorVender la casa por divorcio: cómo hacerlo con acuerdo y sin más desgaste
Un divorcio ya es bastante difícil como para que la vivienda se convierta en otro frente abierto. La buena noticia es que casi siempre hay una salida ordenada: vender y repartir, que uno se quede la casa comprando la parte del otro, o esperar un tiempo con la copropiedad. En esta página te explico con calma cada opción, qué pasa con la hipoteca que firmasteis juntos y qué papel juega el convenio regulador, para que tomes la decisión con la cabeza fría. Es información orientativa —no asesoramiento jurídico ni fiscal—, así que tu abogado de familia y la notaría tienen la última palabra; yo me ocupo de la parte inmobiliaria.
Las tres salidas habituales para la vivienda en un divorcio
Cuando os divorciáis con una casa en común, lo normal es elegir entre tres caminos. El primero es venderla y repartir el dinero según vuestra cuota de propiedad, que suele ser la vía más limpia cuando ninguno se queda dentro. El segundo es que uno se quede la vivienda comprando la parte del otro mediante una extinción de condominio, que se formaliza en escritura pública ante notario (para bienes indivisibles como una casa, el Código Civil prevé precisamente compensar en dinero a quien sale). El tercero es mantener la copropiedad un tiempo —por ejemplo hasta que los hijos crezcan o mejore el mercado— y decidir más adelante. Ten presente que el artículo 400 del Código Civil, vigente al redactar esto, dice que nadie está obligado a permanecer en una copropiedad: cualquiera de los dos puede pedir en cualquier momento poner fin a ella. Cuál os conviene depende de vuestra situación concreta, y esa decisión debéis validarla con vuestro abogado.
La hipoteca conjunta: por qué el convenio no te libera frente al banco
Este es el punto que más disgustos da, así que conviene tenerlo claro. Aunque en el convenio regulador acordéis que uno de los dos se queda con la casa y asume toda la hipoteca, ese pacto es válido entre vosotros pero no frente al banco. Para el banco seguís siendo los dos deudores hasta que la entidad acepte formalmente sacar a uno mediante una novación con liberación de deudor, firmada en escritura. Y el banco puede negarse: normalmente exige que quien se queda demuestre solvencia suficiente por sí solo o aporte nuevas garantías, y no existe forma de obligarle. Por eso, si la casa se vende y con el precio se cancela la hipoteca, ese nudo se deshace de golpe: los dos quedáis fuera del préstamo. Cómo tratar la deuda es una cuestión jurídica y financiera que debes cerrar con tu abogado y con el banco; mi trabajo es que la venta salga bien para que esa cancelación sea posible.
El uso de la vivienda familiar y cómo condiciona la venta
En muchos divorcios el juez atribuye el uso de la vivienda familiar a uno de los progenitores, habitualmente a aquel con quien se quedan los hijos menores. El artículo 96 del Código Civil, en su redacción vigente, regula esa atribución y añade un detalle importante para vender: sobre una vivienda cuyo uso ha sido atribuido, no se puede disponer sin el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial, y esa limitación puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad. En la práctica, esto significa que el uso atribuido condiciona los tiempos y el modo de la venta, y que un comprador serio querrá saber cómo queda la vivienda libre. No es un muro infranqueable, pero sí algo que hay que planificar. El alcance exacto en tu caso —plazos, si hay hijos, qué dice tu sentencia o convenio— tiene que valorarlo tu abogado de familia.
Para vender hace falta el consentimiento de los dos
Si la casa está a nombre de ambos, cada uno es dueño de su parte, pero para vender el pleno dominio de la vivienda entera tenéis que firmar los dos. Uno solo no puede vender la casa completa por su cuenta; como mucho podría vender su cuota, algo poco práctico y que casi nadie compra. Si uno se niega en redondo, el otro puede acudir a la vía judicial de división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil), un procedimiento que en bienes indivisibles suele terminar en venta —a veces en subasta— y reparto del dinero. Es el último recurso: casi siempre se saca más y se sufre menos llegando a un acuerdo de venta ordenada. Ahí es donde una interlocución neutral ayuda a que los dos os sintáis tratados con equidad.
El convenio regulador y su aprobación judicial
El convenio regulador es el documento donde pactáis las consecuencias del divorcio: uso de la vivienda, reparto de bienes, hijos y demás. Según el artículo 90 del Código Civil, ese convenio lo aprueba el juez (o se recoge en escritura pública ante notario en los casos que la ley permite), salvo que sea dañoso para los hijos o gravemente perjudicial para uno de los cónyuges. Un matiz útil: el convenio puede dejar constancia de que uno se adjudica la casa, pero la extinción de condominio como tal suele perfeccionarse después en escritura pública notarial, y la hipoteca sigue las reglas del apartado anterior. Redactar bien ese convenio es tarea de abogado; yo entro cuando la decisión ya está tomada y hay que llevar la vivienda al mercado o coordinar la venta con la notaría.
Cómo te ayuda un asesor inmobiliario (que no es tu abogado)
Soy asesor inmobiliario, no abogado ni asesor fiscal, y esa frontera la respeto. Lo que sí aporto en un divorcio es muy concreto. Primero, una valoración objetiva y verificable del inmueble: cuando ambos veis el mismo dato de mercado bien fundamentado, baja la tensión por el precio y es más fácil llegar a un acuerdo. Segundo, gestiono las visitas cuando la convivencia es tensa, para que ninguno de los dos tenga que estar presente ni coincidir. Tercero, hago de interlocución neutral con las dos partes y me coordino con la notaría y con el abogado de cada uno para que la venta avance sin fricciones. Trabajo con trato directo, sin oficina ni franquicia, en Utrera, el corredor sur (Los Palacios y Villafranca, Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra, El Coronil, Los Molares) y Sevilla. Cobro un 2% + IVA al vendedor, un 0% al comprador y solo si la vivienda se vende; la valoración online es gratuita y sin compromiso. Y algo importante: yo no compro tu casa a descuento como hacen los iBuyers; la pongo en el mercado abierto para buscar el mejor comprador posible, en lugar de rebajarte el precio.
Información orientativa: esto no sustituye a tu abogado
Todo lo anterior es información general y orientativa para que llegues con las ideas más claras, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas y los criterios que menciono son los vigentes en el momento de redactar esta página y pueden cambiar o aplicarse de forma distinta según tu caso. Antes de firmar nada, consulta tu situación concreta con un abogado de familia, con la notaría o con el organismo competente, y las cuestiones fiscales (por ejemplo, plusvalías o IRPF) con un asesor fiscal. Si quieres, empezamos por lo inmobiliario: una valoración objetiva de la vivienda suele ser el primer paso que desatasca la conversación.
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¿Se puede vender la casa si mi ex no quiere?
No se puede vender la vivienda entera sin el consentimiento de ambos, porque los dos sois propietarios. Ahora bien, ningún copropietario está obligado a seguir en la copropiedad: el artículo 400 del Código Civil permite a cualquiera de los dos pedir la división de la cosa común, un procedimiento judicial que en una vivienda (bien indivisible) suele terminar en venta y reparto del dinero. Es la vía de último recurso; casi siempre es mejor, y más rentable, llegar a un acuerdo de venta. Consulta tu caso con tu abogado de familia.
¿El convenio regulador me libera de la hipoteca que firmamos juntos?
No. El convenio puede repartir la deuda entre vosotros, pero frente al banco seguís siendo los dos deudores hasta que la entidad acepte formalmente una novación con liberación de deudor, firmada en escritura. El banco puede negarse, y suele exigir que quien se queda la casa demuestre solvencia suficiente por sí solo. Si en cambio vendéis y canceláis la hipoteca con el precio de la venta, los dos quedáis fuera del préstamo. Estas gestiones ciérralas con tu abogado y con tu banco.
¿Puedo vender si el juez atribuyó el uso de la vivienda a mi ex y a los niños?
Solo con el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, con autorización judicial. El artículo 96 del Código Civil establece que sobre una vivienda cuyo uso ha sido atribuido no se puede disponer libremente, y esa limitación puede constar en el Registro de la Propiedad. No lo hace imposible, pero condiciona el modo y los tiempos de la venta, y hay que planificarlo. El alcance exacto en tu caso debe valorarlo tu abogado.
¿Qué es mejor, vender la casa o que uno se la quede con extinción de condominio?
Depende de si alguno quiere y puede quedarse la vivienda y asumir la hipoteca en solitario. Si ninguno se queda, vender y repartir suele ser lo más limpio y desata la hipoteca conjunta al cancelarla con el precio. Si uno se queda, se hace una extinción de condominio en escritura pública notarial, compensando en dinero al que sale, pero sigue pendiente que el banco acepte liberar al otro de la hipoteca. Una valoración objetiva del inmueble ayuda a decidir con números claros; la decisión final, con tu abogado.
¿Cuánto cobra Álvaro y me compra él la casa?
Cobro un 2% + IVA al vendedor, un 0% al comprador, y solo si la vivienda se vende; la valoración online es gratuita y sin compromiso. No, yo no compro tu casa: no soy un iBuyer que te la quita a descuento, sino tu asesor, que la pone en el mercado abierto para buscar el mejor comprador posible. Trabajo con trato directo, sin oficina ni franquicia, en Utrera, el corredor sur y Sevilla, y me coordino con la notaría y con el abogado de cada parte.
¿Álvaro puede asesorarme en la parte legal del divorcio?
No: Álvaro es asesor inmobiliario, no abogado ni asesor fiscal, y esta página es información orientativa, no asesoramiento jurídico. Lo que sí hace es acompañar la venta de la vivienda, hacer una valoración objetiva, gestionar las visitas cuando la convivencia es tensa y coordinarse con la notaría y con tu abogado. Para el convenio regulador, el reparto de bienes o las cuestiones fiscales, acude a un abogado de familia, a la notaría o a un asesor fiscal.