Tu AsesorCalculadora de Rentabilidad Inmobiliaria
Analiza tu inversión como un profesional. Cálculo detallado de gastos, impuestos (ITP, IRPF) y Cashflow.
Datos de Adquisición
Financiación
Ingresos y Gastos de Alquiler
Qué mide esta calculadora
Te da tres cifras para decidir si una compra para alquilar te sale a cuenta, con los números que de verdad salen de tu bolsillo:
- Rentabilidad neta: lo que te queda al año después de gastos, cuota de la hipoteca e impuestos, dividido entre todo lo que cuesta la operación (precio, gastos de compra y reforma).
- Rentabilidad sobre tu dinero (ROE): ese mismo beneficio, pero dividido solo entre lo que pones tú. Con hipoteca suele ser más alta, porque inviertes menos dinero propio.
- Cashflow mensual: lo que te entra o te sale cada mes cuando ya está todo pagado. Si es negativo, el piso te cuesta dinero aunque se revalorice.
Qué gastos tiene en cuenta
Al comprar:el impuesto de transmisiones de tu comunidad (un 7 % en Andalucía), unos 1.500 € de notaría, registro y gestoría, la tasación si pides hipoteca y lo que vayas a gastar en reforma. Cada año: comunidad, IBI, seguro de hogar, mantenimiento y, si lo contratas, el seguro de impago. Todos vienen con un valor de partida que puedes cambiar por el de tu piso.
El IRPF del alquiler en 2026
Lo que ganas alquilando tributa en tu declaración de la renta, pero si el piso se alquila como vivienda tienes una reducción sobre ese rendimiento. Desde la Ley de Vivienda de 2023, para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 la reducción general es del 50 %, y puede llegar al 90 % en casos concretos (por ejemplo, zonas tensionadas con rebaja de la renta o inquilinos jóvenes). Los contratos anteriores mantienen el 60 %.
Como la calculadora es para quien va a comprar, aplica el 50 % de un contrato nuevo. Además, el cálculo es prudente: no descuenta los intereses de la hipoteca ni la amortización del inmueble, que en tu declaración sí reducen lo que pagas. Es una estimación orientativa, no asesoramiento fiscal.
Antes de comprar para alquilar
Los dos números que más cambian el resultado son el alquiler que pones y los meses que el piso puede quedarse vacío o sin cobrar. Comprueba lo que se alquila de verdad en esa calle, no lo que se pide, y valora cubrirte con un seguro de impago. Si no quieres ocuparte tú del alquiler, te cuento cómo es la gestión de alquiler.
Rentabilidad del alquiler: dudas habituales
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler de un año entre el precio del piso. La neta descuenta antes los gastos (comunidad, IBI, seguros, mantenimiento), la cuota de la hipoteca y los impuestos, y divide entre todo lo que cuesta la operación. La neta es la que te dice si la inversión compensa; la calculadora te da esta.
¿Cuánto IRPF pago por alquilar un piso?
El rendimiento del alquiler tributa en tu renta, pero si alquilas como vivienda tienes una reducción: del 50 % en general para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, hasta el 90 % en casos concretos, y del 60 % para contratos anteriores. Lo que pagues depende de tu tramo de IRPF y de tus otros ingresos.
¿Qué gastos del alquiler se pueden deducir?
Entre otros, el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones y el mantenimiento, los intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble, un 3 % anual del valor de la construcción, sin contar el suelo. La calculadora no descuenta los intereses ni la amortización, así que su estimación del IRPF es prudente.
¿Sirve para un piso turístico?
No. La calculadora supone un alquiler de vivienda. El alquiler turístico no tiene la reducción del IRPF de la vivienda y tiene otros gastos y otra ocupación, así que sus números serían distintos.