Tu AsesorVender una casa heredada en Utrera: la guía paso a paso
Para vender una casa heredada primero tienes que ponerla a tu nombre: no se puede vender lo que todavía figura en el Registro de la Propiedad a nombre de la persona fallecida. Eso implica aceptar la herencia ante notario, liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal, e inscribir la vivienda a nombre de los herederos. Aquí tienes el orden real de los trámites, qué hacer cuando sois varios hermanos y el IRPF que llega después de la venta, con Álvaro López acompañándote en Utrera para que no te pierdas en ningún paso.
Antes de vender, la casa tiene que estar a nombre de los herederos
Este es el error que retrasa casi todas las ventas de vivienda heredada: querer poner el piso en el mercado cuando en el Registro de la Propiedad sigue apareciendo la persona fallecida. Mientras eso no cambie, no puedes vender, porque ni el comprador ni su banco aceptarán una firma sobre una vivienda que legalmente aún no es tuya. El trabajo de verdad ocurre antes de colgar el anuncio: hay que tramitar la herencia, pagar los impuestos que correspondan e inscribir la casa a nombre de los herederos. Solo cuando el Registro refleja que la vivienda es vuestra, empieza la venta como tal. Por eso conviene arrancar estos trámites cuanto antes, en paralelo, sin esperar a tener comprador.
El orden real de los trámites de una herencia, paso a paso
Primero se solicita el certificado de defunción en el Registro Civil de la localidad donde se produjo el fallecimiento. Después, el certificado de últimas voluntades, que dice si hubo testamento y ante qué notario (se pide con el modelo 790 y no puede solicitarse hasta pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento), junto con el certificado de contratos de seguros. Con esos documentos se pide la copia autorizada del testamento; si no había testamento, hay que hacer antes una declaración de herederos ante notario. El siguiente paso es la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia ante notario: hasta que no aceptas, no eres propietario. Luego se liquidan el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. Y por último se inscribe la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Hecho esto, ya se puede vender.
Impuesto de Sucesiones en Andalucía y plusvalía municipal
En Andalucía, los familiares directos (Grupos I y II: cónyuge o pareja de hecho inscrita, hijos, nietos y padres) cuentan con una reducción de hasta 1.000.000 € por heredero y una bonificación del 99% sobre la cuota, así que muchas herencias entre familia directa acaban pagando muy poco. Aun así, presentar la autoliquidación (modelo 650) es obligatorio, y el plazo general es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita a tiempo. Los hermanos, sobrinos y tíos (Grupo III) no tienen esa bonificación del 99% y su carga es mayor. Además, el ayuntamiento —en tu caso el de Utrera— cobra la plusvalía municipal por el incremento de valor del suelo urbano. Estos son los tipos y beneficios vigentes al escribir estas líneas; para tu caso concreto conviene confirmarlos con tu notaría o un asesor fiscal, o en la Agencia Tributaria de Andalucía. Información orientativa, no asesoramiento fiscal ni jurídico.
Cuando sois varios hermanos: proindiviso y extinción de condominio
Si heredáis entre varios, la vivienda queda en proindiviso: una copropiedad en la que cada uno tiene una cuota (por ejemplo, un tercio cada hermano), pero la casa no está dividida físicamente. Para venderla a un tercero hace falta el acuerdo de todos los copropietarios; con que uno se niegue, la venta ordinaria se bloquea. La buena noticia es que el Código Civil dice que nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes, así que siempre hay salida. Las dos vías habituales son la extinción de condominio, cuando uno de los hermanos compra la parte de los demás y se queda con la casa (suele tributar por Actos Jurídicos Documentados, más barato que una compraventa normal), o, si no hay forma de acordar nada, la división judicial de la cosa común, que puede terminar en subasta. Lo sensato casi siempre es negociar el acuerdo: es más rápido, más barato y evita romper la familia. Antes de decidir entre una vía y otra, revisa tu caso con tu abogado o notaría: esto es orientación general, no asesoramiento jurídico.
El IRPF que pagarás después de vender
Vender la vivienda genera una ganancia patrimonial que se declara en el IRPF del año siguiente, y es un impuesto distinto del de Sucesiones. Se calcula por la diferencia entre el valor que se declaró en la herencia (el valor de adquisición, normalmente el valor de referencia usado a efectos del Impuesto de Sucesiones) y el precio real de venta. Cada heredero declara la parte proporcional a su cuota. A esa ganancia se le pueden restar gastos como la notaría, el Registro, la gestoría y el propio Impuesto de Sucesiones pagado por la vivienda, además de los gastos de la venta. Existen exenciones puntuales —por ejemplo, para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, o por reinversión en vivienda habitual— que rara vez encajan en una casa que solo se ha heredado. Esto es información orientativa y no asesoramiento fiscal ni jurídico: confirma tu caso concreto en la Agencia Tributaria o con un asesor.
Cómo acompaño la venta de tu casa heredada en Utrera
Soy Álvaro López, asesor inmobiliario en Utrera. No tengo oficina física ni franquicia detrás: el trato es directo conmigo de principio a fin, incluida la coordinación con tu notaría o gestoría para que los trámites de la herencia y la venta encajen sin sustos. Valoro la vivienda, la comercializo, filtro a compradores realmente solventes y estoy contigo hasta la firma. Mi comisión es del 2% + IVA para quien vende y del 0% para quien compra, y solo se paga si la casa se vende: si no hay venta, no hay factura. La valoración online es gratuita y sin compromiso. Trabajo en Utrera, el corredor sur —Los Palacios y Villafranca, Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra, El Coronil y Los Molares— y Sevilla.
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¿Puedo vender una casa heredada antes de aceptar la herencia?
No, no puedes vender una casa heredada hasta que la aceptas y la inscribes a tu nombre. Hasta la aceptación ante notario solo tienes una expectativa de ser propietario, no la propiedad, y el Registro sigue mostrando a la persona fallecida. Primero se acepta y adjudica la herencia, se pagan los impuestos y se inscribe la vivienda a nombre de los herederos; a partir de ahí, ya se puede firmar la venta.
¿Qué pasa si uno de los hermanos no quiere vender?
Si uno de los hermanos no quiere vender, ninguno está obligado a seguir en la copropiedad: el Código Civil permite salir del proindiviso. Las opciones habituales son la extinción de condominio, en la que un hermano compra la parte de los demás y se queda la casa, o, si no hay acuerdo, la división judicial de la cosa común, que puede acabar en subasta. Lo más rápido y barato casi siempre es pactar entre todos antes de llegar a un juzgado.
¿Cuánto se paga de Impuesto de Sucesiones en Andalucía por una vivienda?
En Andalucía, los familiares directos (cónyuge, hijos, nietos y padres) tienen una bonificación del 99% sobre la cuota y una reducción de hasta 1.000.000 € por heredero, así que suelen pagar muy poco. Hermanos, sobrinos y tíos no disfrutan de esa bonificación del 99% y pagan más. En todos los casos hay que presentar la autoliquidación en los seis meses siguientes al fallecimiento, aunque salga a pagar cero. Son datos vigentes al escribir estas líneas e información orientativa: confirma tu caso con un asesor o en la Agencia Tributaria de Andalucía.
¿Tengo que pagar IRPF al vender una casa heredada?
Sí, pagas IRPF si al vender obtienes ganancia, y es un impuesto distinto del de Sucesiones. La ganancia es la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta, y cada heredero declara su parte según su cuota. Puedes restar gastos como notaría, Registro, gestoría y el Impuesto de Sucesiones pagado por la vivienda. Si el precio de venta no supera el valor heredado, puede que no haya ganancia que tributar; es información orientativa, confírmalo con un asesor fiscal.
¿Cuánto cobra Álvaro por vender mi casa heredada?
Álvaro cobra un 2% + IVA al vendedor y un 0% al comprador, y solo si la vivienda se vende. No hay cuotas por adelantado ni permanencia: si no hay venta, no hay factura. La valoración online es gratuita y sin compromiso, y el trato es directo con él de principio a fin, sin oficina física ni franquicia, en Utrera, el corredor sur y Sevilla.
¿Cuánto tarda todo el proceso de vender una casa heredada?
Depende de cada herencia, pero conviene reservar tiempo para los trámites previos antes de poder vender. Influyen si hay o no testamento, cuántos herederos sois y la agilidad de notaría, Registro y la administración tributaria; el Impuesto de Sucesiones, por ejemplo, tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Como no hay dos herencias iguales, lo mejor es que tu notaría o asesor te den una previsión realista para tu caso concreto.