Tu AsesorImpuestos al vender una vivienda: qué paga el vendedor en España
Al vender una vivienda en España, el vendedor asume básicamente dos impuestos —el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal— más algunos gastos como la cancelación de la hipoteca, el certificado energético o la notaría. En esta guía te explico cada concepto con calma: cómo se calcula, qué se puede restar y qué exenciones pueden dejar tu factura fiscal a cero. Es información orientativa para que llegues a la venta sabiendo qué esperar; no sustituye al asesoramiento de un asesor fiscal para tu caso concreto.
¿Qué impuestos y gastos paga el vendedor al vender una vivienda?
El vendedor de una vivienda en España se enfrenta, sobre todo, a dos impuestos y a una lista de gastos. Los impuestos son el IRPF por la ganancia patrimonial (si vendes por más de lo que te costó la casa) y la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo urbano. Los gastos habituales son la cancelación registral de la hipoteca si aún la tienes, el certificado de eficiencia energética, la documentación técnica que exija el caso y la parte de notaría que te corresponda. La buena noticia es que no todo el que vende paga IRPF, y que la plusvalía tiene supuestos en los que directamente no se paga. Vamos concepto a concepto, sin prisa.
El IRPF por la ganancia patrimonial: cómo se calcula
La ganancia patrimonial es la diferencia entre lo que te costó la vivienda y por lo que la vendes, y es lo que tributa en el IRPF. En términos de Hacienda, se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión. El valor de adquisición es el precio al que compraste más los gastos e impuestos inherentes a aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las mejoras que hayas hecho. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos y tributos que pagas tú como vendedor: aquí entran, por ejemplo, la plusvalía municipal, la comisión de la inmobiliaria o el certificado energético, que reducen la ganancia. Guardar todas esas facturas desde el día que compraste es la mejor forma de pagar menos el día que vendes.
Cuánto se paga: la ganancia tributa en la base del ahorro por tramos
La ganancia por vender tu casa no se suma a tu sueldo: va a la llamada base del ahorro, que tiene sus propios tramos progresivos. Eso significa que se aplica un porcentaje que sube por escalones según el importe de la ganancia, no según lo que ganes trabajando. A fecha de redacción de esta guía, esos tipos van aproximadamente desde el 19% para las primeras ganancias hasta el 30% para las más altas, pero los tramos y porcentajes los fija la ley y pueden cambiar de un año a otro. Por eso no me atrevo a darte un número cerrado para tu declaración: consulta la escala vigente en la Agencia Tributaria o con tu asesor fiscal, porque es el dato que de verdad depende del año en que vendas.
Exenciones que pueden dejar tu IRPF a cero: mayores de 65 y reinversión
Hay dos situaciones muy frecuentes en las que la ganancia por vender tu vivienda habitual queda exenta de IRPF. La primera: si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta y no necesitas reinvertir nada; basta con que la casa sea (o haya sido en los dos años anteriores) tu residencia habitual. La segunda: si reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual dentro de un plazo de dos años —anteriores o posteriores a la venta—, esa parte también queda exenta; si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional. Son exenciones potentes, pero tienen requisitos de forma y de plazo que conviene comprobar antes de firmar. Si crees que puedes encajar en alguna, confírmalo con un asesor fiscal para no perder el beneficio por un detalle.
La plusvalía municipal (IIVTNU): dos métodos y qué pasa si vendes con pérdidas
La plusvalía municipal, o IIVTNU, es un impuesto del ayuntamiento que grava el aumento de valor del suelo urbano durante los años que has tenido la vivienda, y también la paga el vendedor. Desde la reforma de 2021 existen dos formas de calcularla: el método objetivo, con el valor catastral del suelo y unos coeficientes oficiales, y el método real, basado en la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras por el suelo. El ayuntamiento aplica el que te resulte más barato. Y hay un punto clave: si vendes con pérdidas, es decir por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y no se paga plusvalía, aunque tienes que declararlo y acreditarlo. Como el importe depende mucho de cada municipio y de tu caso, te lo explico en detalle y con ejemplos en la página de plusvalía municipal (/plusvalia).
Otros gastos del vendedor: hipoteca, certificado energético, cédula y notaría
Además de los impuestos, hay gastos de trámite que asume el vendedor. Si tu vivienda todavía tiene hipoteca, no basta con liquidar la deuda: para entregarla libre de cargas suele haber que pagar la cancelación registral, que incluye notaría, registro y a veces gestoría. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para anunciar y vender, así que es un gasto que tendrás sí o sí. La cédula de habitabilidad no funciona en Andalucía igual que en otras comunidades: para una vivienda usada en Utrera y su comarca no suele exigirse un documento con ese nombre, aunque siempre conviene comprobar caso por caso qué documentación (por ejemplo, la licencia de ocupación) tiene en regla el inmueble. En cuanto a la notaría, la ley reparte los gastos (la escritura matriz suele corresponder al vendedor y las copias al comprador), pero en la práctica es algo que se negocia en cada compraventa.
Cómo lo llevo contigo en Utrera y el corredor sur
Soy Álvaro López, asesor inmobiliario en Utrera, y trabajo sin oficina física y sin franquicia: hablas directamente conmigo de principio a fin, no con una centralita ni con distintos comerciales. Aunque la parte fiscal es cosa tuya y de tu asesor, mi trabajo es que llegues a la firma con las cuentas claras: qué gastos vas a tener, qué documentación necesitas preparar y cómo afecta cada uno al precio final que te queda en el bolsillo. Cobro un 2% más IVA al vendedor, un 0% al comprador, y solo si tu vivienda se vende; la valoración online es gratuita y sin compromiso. Trabajo en Utrera, el corredor sur —Los Palacios y Villafranca, Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra, El Coronil y Los Molares— y Sevilla. Aviso importante: todo lo de esta página es orientativo y no es asesoramiento fiscal; para tu declaración, apóyate siempre en la Agencia Tributaria o en un asesor fiscal.
¿Cuánto vale tu vivienda?
Valoración online gratuita y sin compromiso, con datos reales del mercado. En un par de minutos tienes una primera referencia.
Valorar mi casa gratis →Dudas habituales
¿Qué impuestos paga el vendedor al vender una vivienda en España?
El vendedor paga principalmente dos impuestos: el IRPF por la ganancia patrimonial, si vende por más de lo que le costó la casa, y la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo urbano. A eso se suman gastos como la cancelación registral de la hipoteca, el certificado energético y la parte de notaría que le corresponda. No siempre se paga IRPF: hay exenciones importantes, como la de los mayores de 65 años o la reinversión en vivienda habitual.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en el IRPF al vender una casa?
Se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión. El valor de adquisición es lo que pagaste al comprar más los gastos e impuestos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las mejoras; el valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos que asumes tú, como la plusvalía municipal, la comisión inmobiliaria o el certificado energético. Esa ganancia tributa en la base del ahorro por tramos progresivos. Los tipos concretos los fija la ley cada año, así que consúltalos en la Agencia Tributaria o con tu asesor fiscal.
¿Es verdad que los mayores de 65 años no pagan IRPF al vender su vivienda?
Sí: si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta en el IRPF y no necesitas reinvertir el dinero. La clave es que el inmueble sea tu vivienda habitual, o lo haya sido en cualquier momento de los dos años anteriores a la venta. Es una exención distinta de la de reinversión, y no se acumula con ella. Para la venta de una segunda vivienda o de un local, esta exención no aplica; confírmalo con un asesor fiscal antes de vender.
¿Tengo que pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No: si vendes por menos de lo que te costó la vivienda, no hay incremento de valor y no se paga plusvalía municipal, aunque debes declararlo y poder acreditarlo con las escrituras. Desde la reforma de 2021, el ayuntamiento calcula el impuesto por dos métodos —objetivo y real— y aplica el que te salga más barato. El importe depende mucho de cada municipio y del valor catastral del suelo. Te explico el cálculo con ejemplos en la página de plusvalía municipal (/plusvalia).
¿Cuánto cuesta vender con Álvaro López y qué incluye?
El coste es un 2% más IVA sobre el precio de venta, a cargo del vendedor, y un 0% para el comprador; solo se paga si la vivienda se vende. La valoración online es gratuita y sin compromiso. Trato directo conmigo de principio a fin, sin oficina física y sin franquicia, en Utrera, el corredor sur (Los Palacios y Villafranca, Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra, El Coronil, Los Molares) y Sevilla. Mi labor es que llegues a la firma con las cuentas claras sobre gastos e impuestos, aunque la parte fiscal la lleves con tu asesor.
¿Esta información es asesoramiento fiscal?
No: esta página es una guía orientativa para entender qué impuestos y gastos afronta el vendedor, no asesoramiento fiscal. Los tipos, tramos, coeficientes y requisitos de las exenciones los fija la normativa y pueden cambiar cada año. Para tu declaración concreta, consulta siempre la información oficial de la Agencia Tributaria o apóyate en un asesor fiscal colegiado. Así te aseguras de aplicar las cifras vigentes y no perder ninguna exención por un detalle de forma o de plazo.