¿Cómo te afecta a ti la crisis del alquiler? Depende de dónde vivas

La semana pasada el Gobierno aprobó dos decretos de vivienda y el Congreso los tumbó tres días después. Y el sábado 3 de octubre hubo manifestaciones por la vivienda en más de cincuenta ciudades. Si vives de alquiler, si tienes un piso alquilado o si estás intentando comprar, la pregunta razonable es: ¿cómo me afecta esto a mí?

La respuesta corta: depende mucho de dónde vivas. Y si vives en Sevilla, Utrera o Dos Hermanas, hay una parte importante de este debate que aquí no se aplica. Vamos por partes.

Por qué hemos llegado hasta aquí

El diagnóstico más sólido está en el Informe Anual 2025 del Banco de España, de junio de 2026: desde 2021 se crean más hogares de los que se terminan viviendas, y esa diferencia se acumula año tras año. No es un problema de un mes ni de una ley; lleva un lustro ensanchándose.

Hay un dato de ese informe que explica por qué tanta gente siente que el alquiler se le ha disparado mientras las estadísticas dicen que sube poco. Entre 2019 y 2024 los precios del alquiler crecieron de media al año:

• Un 1,7 % en los contratos que ya estaban en vigor y solo se actualizan.
• Un 3,9 % si miras el precio medio de todas las viviendas alquiladas.
• Un 4,9 % en los contratos nuevos.

Y la brecha se ha ido abriendo. El Banco de España lo llama «prima de entrada»: lo que paga de más quien entra nuevo frente a quien ya estaba dentro. Era del 6,2 % en 2020 y llegó al 16,6 % en 2024. Dicho en claro: si llevas años en el mismo piso, tu alquiler ha subido poco. Si tienes que buscar ahora, te vas a encontrar otro mundo.

A eso se suma algo estructural: el parque de vivienda pública en España es del 1,5 % del total, frente al 7,1 % de media en la OCDE o el 34,1 % de los Países Bajos. Cuando el mercado se tensa, aquí no hay colchón.

Qué piden en las movilizaciones

Los sindicatos de inquilinas convocaron caceroladas el 1 de octubre y manifestaciones el 3 en más de cincuenta ciudades, Sevilla entre ellas. Según han trasladado sus portavoces, piden:

• Contratos indefinidos, sin fecha de fin.
• Una bajada del 50 % de los alquileres.
• Recuperar para vivienda habitual los pisos vacíos y los turísticos.
• Expropiar viviendas a los fondos de inversión.
• El fin de los desahucios.

Y han anunciado que van hacia una huelga general de alquileres, aunque de momento sin fecha.

Qué ha hecho el Gobierno (y qué ha durado)

El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre dos decretos: el Real Decreto-ley 26/2026, sobre la función social de la vivienda, y el Real Decreto-ley 27/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler.

El segundo es el que más te tocaba. Pasados los cinco años de contrato (siete si el propietario es una empresa), el contrato se prorrogaba automáticamente; el preaviso del propietario subía de cuatro a seis meses, el del inquilino se quedaba en dos, y quien no renovara tenía que indemnizar al inquilino con doce mensualidades de una vivienda comparable, salvo que necesitara el piso para él o su familia.

El Congreso derogó los dos el 2 de octubre, por el artículo 86.2 de la Constitución, y está publicado en el BOE de ese mismo día: la derogación del 26/2026 y la del 27/2026.

Qué significa para ti: nada de eso está en vigor. Tu contrato se rige por lo que ya había, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la ley de vivienda de 2023, que conté en esta guía.

Y ahora, lo que casi nadie te va a decir: aquí no se aplica

Buena parte de la discusión nacional gira en torno a los topes de precio en las zonas de mercado residencial tensionado, que creó la ley de vivienda de 2023. Pues bien: declararlas es decisión de cada comunidad autónoma, y Andalucía no ha declarado ninguna.

Lo dice la propia Junta. En un comunicado del 10 de septiembre, la consejera de Vivienda, Rocío Díaz, defendió que Andalucía no aceptará «que los fondos de vivienda dependan de la declaración de zonas tensionadas», al quedar fuera de un reparto de 90 millones reservado a las cinco comunidades que sí las han declarado.

Te guste más o menos esa postura, el efecto es el mismo: en Sevilla, Utrera, Dos Hermanas o Los Palacios no hay tope legal al precio del alquiler. Ni lo había antes ni lo habría habido con los decretos caídos.

Cómo se ve el problema desde aquí

Según el índice de precios del alquiler del INE, entre 2015 y 2024 —el último dato publicado— el alquiler subió un 19,4 % en Utrera, un 22,1 % en Sevilla capital y un 24,8 % en Dos Hermanas, frente al 22,9 % de España.

Con los pisos turísticos pasa algo parecido: son el 2,12 % de las viviendas de Sevilla capital, por encima de la media nacional del 1,28 %, pero el 0,15 % en Utrera y el 0,17 % en Dos Hermanas. Un problema real en el centro de Sevilla y casi inexistente veinte minutos más al sur.

Y un apunte que desmonta un tópico: según el Banco de España, cerca del 90 % de los propietarios de vivienda en alquiler en España son particulares, no fondos.

Qué proponen los expertos

El Banco de España apunta a la oferta: simplificar la tramitación urbanística, movilizar suelo parado, formar mano de obra y actualizar los precios de la vivienda protegida para que salga a cuenta construirla. Si faltan viviendas, viene a decir, lo demás es repartir la escasez.

Quienes defienden la intervención responden que la oferta tarda años y que la gente no puede esperar: mientras tanto, topes de precio, contratos más largos y vivienda pública.

El debate de fondo es si los topes funcionan. Hay economistas que sostienen que reducen la oferta sin bajar los precios de forma sostenida, y otros que los ven imprescindibles a corto plazo. No te voy a vender que haya consenso, porque no lo hay. Lo que sí lo tiene, en los dos bandos, es que un parque público del 1,5 % se queda corto.

Entonces, ¿cómo te afecta a ti?

Si vives de alquiler aquí: tu contrato no ha cambiado esta semana, no hay tope de precio en tu municipio y no lo va a haber mientras la Junta mantenga su postura. Lo que sí es real es la prima de entrada: si puedes quedarte donde estás, cambiarte te va a salir caro.

Si tienes un piso alquilado: tampoco te cambia nada por ahora. La indemnización por no renovar y el preaviso de seis meses decayeron con los decretos. Pero el asunto volverá, porque el problema de fondo sigue ahí.

Si quieres comprar: una nota de contexto que casi nunca sale. Según el Banco de España, entre 2014 y 2024 el precio real de la vivienda creció un 3,7 % anual de media en Sevilla, frente al 7,9 % de Valencia, el 7,4 % de Málaga o el 6,1 % de Madrid. De las seis grandes ciudades que compara, Sevilla es la que menos ha subido. No la hace barata, pero sitúa las cosas.

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